深圳不少老板名下既有自己办公用的厂房、写字楼，又把空置的那层租了出去，年底一算房产税就懵：为什么同一栋楼，一边按 1.2%、一边按 12%？这两种算法不是税率不同这么简单，计税依据、申报时点、踩坑点全不一样。
先把最实用的结论拍在前面：房子自己用，走”从价计征”，按房产余值、年税率 1.2%；房子租出去收租金，走”从租计征”，按租金收入、年税率 12%（个人出租住房是 4%）。 一套房产里自用和出租混着的，要分段算，不能图省事统一按一种交。
下面把两种计征拆开讲，顺带把深圳最容易踩错的几种特殊情况说清楚。
一、先分清楚：你这房子现在”在干啥”
计征方式不看房产证上写的是什么，看房子实际用途：
- 自用经营：公司自己办公、自己生产、自己仓储，没产生租金 —— 从价计征（1.2%）。
- 出租收租：把房子租给别的单位或个人，有租金收入 —— 从租计征（12%，个人出租住房 4%）。
- 一部分自用、一部分出租：各自按对应方式算，不能混。
判断错了代价不小。实务里最常见的翻车是：房子早就租出去了，账上还一直按从价 1.2% 在交，等税务系统比对租金发票和房产税申报数据对不上，被要求补税加滞纳金。这一部分后面专门讲。
二、从价计征怎么算：深圳按”原值×70%”，税率 1.2%
从价计征的计税依据不是你买房花了多少钱，也不是市场价，而是房产原值一次减除一定比例后的”余值”。
在深圳，减除比例按《深圳经济特区房产税实施办法》（深府〔1987〕164号）执行：房产税依照房产原值的百分之七十计算缴纳。也就是原值先打七折，再乘 1.2%。
公式：
年应纳房产税 = 房产原值 × 70% × 1.2%
举个数。一家深圳贸易公司在南山有一处自用办公楼，账面房产原值 2000 万元，没有出租：
- 计税余值 = 2000 万 × 70% = 1400 万
- 年房产税 = 1400 万 × 1.2% = 16.8 万元
这里”房产原值”不是你直觉里的购房合同价。按财税〔2010〕121号，无论会计上怎么核算，房产原值都要包含地价——也就是取得土地使用权付的出让金、开发土地发生的成本费用，都要并进原值。容积率低于 0.5 的，还要按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并计入原值。这条经常被忽略，尤其厂区地块大、楼面小的企业，原值会比账面”固定资产”科目里的数高出一截。
三、从租计征怎么算：按租金，企业 12%、个人住房 4%
房子租出去，计税依据换成租金收入，跟原值、余值都没关系了。
- 企业（含企事业单位、其他组织）出租房产：年税率 12%。
- 个人出租住房：按财税〔2008〕24号，不区分用途，减按 4%。
- 企事业单位、社会团体等向个人出租用于居住的住房：按 2021 年第 24 号公告，也减按 4%。
公式：
年应纳房产税 = 年租金收入 × 12%（或 4%）
注意租金是不含增值税的租金收入（财税〔2016〕43号）。一家深圳公司将自有厂房的一层租给另一家企业，年租金 100 万（含税，假设增值税已分离）：
- 从租计征 = 100 万 × 12% = 12 万元
如果同一层楼是自用的，按前面 2000 万原值那套算法，对应部分要从价交。两种方式的差额，就是企业决定”自用还是出租更划算”时要算的账——但这个账不能用来避税，用途是实打实的，税务局盯的是实际租赁关系。
四、一张表看懂两种计征方式的全部差别
| 对比项 | 从价计征 | 从租计征 |
|---|---|---|
| 适用情形 | 房产自用（办公、生产、仓储） | 房产出租取得租金收入 |
| 计税依据 | 房产原值 ×（1−减除比例）后的余值 | 房产租金收入（不含增值税） |
| 深圳减除比例 | 原值 × 70%（深府〔1987〕164号） | 不适用 |
| 税率 | 1.2%/年 | 12%/年；个人出租住房 4% |
| 缴纳起点 | 建成或购置之次月起 | 出租取得租金收入的属期 |
| 与原值关系 | 直接挂钩，原值含地价 | 与原值无关，只看租金 |
| 常见错误 | 出租了还一直按从价交，少缴被补 | 自用却按租金申报，无租金可报导致漏报 |
记一句：自用看原值，出租看租金；自用 1.2%，出租 12%（住房 4%）。
五、最容易踩错的六种特殊情况
实务里真正出事的，往往不是纯自用或纯出租，而是这些夹在中间的：
- 同一栋楼部分自用、部分出租：各自分段算。自用部分从价，出租部分从租，不能合并按一种。
- 免租期：租赁合同里有免收租金期限的，免租期间由产权所有人按房产原值缴纳房产税（财税〔2010〕121号）。意思是免租不等于免税，空着的这段时间照样从价交。
- 无租使用别人房产：使用人依照房产余值代缴纳房产税（财税〔2009〕128号）。无租 ≠ 不交，是使用方替产权方交从价那笔。
- 融资租赁：由承租人自合同约定开始日的次月起，依照房产余值缴纳（财税〔2009〕128号）。
- 投资联营：共担风险的，按房产余值；收取固定收入的，按租金收入（财税〔2009〕128号）。别一看”投资”就全按余值。
- 地下建筑：工业用途按房屋原价的 50% 作为应税原值，商业用途按 70%（财税〔2005〕181号）。地下车库、地下仓库别漏算。
这几条的共同点是：税务局认的是实际用途和合同约定，不认你账上怎么记。合同怎么写、房子实际怎么用，决定了从价还是从租。
六、深圳实操：新建房屋免税 3 年，以及选错被稽查的代价
深圳有一条对企业友好的规定，很多老板不知道：按《深圳经济特区房产税实施办法》第九条，纳税单位新建或购置的新建房屋（不含违章建筑），自建成或购置之次月起，免纳房产税三年。”购置的新建房屋”指在一级市场（比如向开发商）购买的新房。这三年里无论自用还是空置都不用交，但出租给别人收租金的部分通常不在免税范围内——具体以当时申报口径为准，别想当然全免。
申报路径上，房产税在深圳市电子税务局【我要办税】→【税费申报及缴纳】→【房产税】里申报，按年征收、分期缴纳，具体期限由市税务局定。
选错计征方式的实际后果，不是”少交点”这么轻：
- 出租了却一直按从价 1.2% 交，比应缴的从租 12% 少交了近九成，税务系统通过租金发票、租赁合同备案比对发现后，要补缴税款并按日加收滞纳金，情节严重的还会影响纳税信用。
- 反过来，明明自用却去按租金申报，没有真实租金收入，属于申报数据不实，同样会被风险指标预警。
所以”自用还是出租”这件事，在签租赁合同、办理租赁备案那一刻就定下了房产税的算法，事后想调都调不回去。
拿不准的：把房产用途、是否有租赁合同、租金金额发过来，我们按这套规则帮你算清该从价还是从租，并对接申报——这是 深圳代理记账 的常规服务。
七、给你的操作清单
- 把名下每处房产的用途过一遍：自用标从价，出租标从租。
- 出租的，确认租金是否含增值税，按不含税租金 ×12%（或住房 4%）算。
- 有免租期、无租使用、融资租赁、投资联营、地下建筑的，按上面第六条对应规则分别处理。
- 新建或购置新建房屋的，记得享受三年免税，但出租部分另算。
- 租赁合同和房产税申报数据保持一致，别让系统比对出异常。
公司注册阶段就规划好房产用途，比事后被稽查补税便宜得多。需要把房产税和整体财税托管一起理顺的，可以从 深圳公司注册 起就把房产、账务、申报一并交给我们，避免两边口径对不上。
本文政策依据
- 《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条、第四条
- 《深圳经济特区房产税实施办法》（深府〔1987〕164号）第五条、第九条
- 《广东省房产税施行细则》（粤府〔1986〕168号，2021 修订）第四条
- 财税〔2008〕24号（个人出租住房减按 4%）
- 财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号（企事业单位向个人出租住房减按 4%）
- 财税〔2010〕121号（房产原值含地价、免租期从价）
- 财税〔2009〕128号（无租使用、融资租赁、投资联营）
- 财税〔2005〕181号（地下建筑计税原值）
- 财税〔2016〕43号（计征租金不含增值税）
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